Машино-места как объекты недвижимости в российском законодательстве

1. Аннотация

01.01.2017 вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный федеральный закон (далее – «Закон 315-ФЗ») включил машино-места в число объектов недвижимости и урегулировал отношения, касающиеся правового режима, государственной регистрации прав на машино-места, а также определил основные начала гражданского оборота машино-мест.

В настоящей статье проанализировано содержание Закона 315-ФЗ в части машино-мест, а также предпринята попытка определить, каким образом машино-места встраиваются в существующую систему правового регулирования таких объектов недвижимости, как земельные участки, здания, помещения.
Автор намеренно воздерживается от оценки целесообразности введения машино-мест в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов недвижимости и объектов права собственности. Этот вопрос требует отдельного исследования.1

2. Понятие машино-места в соответствии с Законом 315-ФЗ

По смыслу Закона 315-ФЗ машино-места заняли свое собственное (отдельное, самостоятельное) место в системе объектов недвижимости. Машино-места не являются ни помещениями, ни зданиями, ни частями земельных участков. Машино-места являются самостоятельным объектом права собственности и могут быть предметом купли-продажи, ипотеки, аренды, безвозмездного пользования и любых иных сделок.

В соответствии с п. 1) ст. 1 Закона 315-ФЗ в статью 130 ГК РФ включено понятие машино-места, под которым понимается часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортных средств, если границы такой части описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете.

Согласно п. п. б) п. 1) ст. 4 Закона 315-ФЗ статья 1 Градостроительного кодекса РФ2 (далее – «ГСК РФ») дополнена пунктом 29, в котором также дается понятие машино-места, под которым понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Введение разных понятий машино-места в ГК РФ и ГСК РФ, на наш взгляд, не обоснованно и может привести к путанице на практике. В частности, нужно ли относить к машино-местам те части зданий, которые предназначены не только для размещения транспортных средств, но и для иных целей, например, для размещения детских колясок.

Минэкономразвития России разъяснило, что технический план составляется «в отношении машино-места, представляющего собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией».3

Следовательно, скорее всего, регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в отношении машино-мест возможна только в случае, если соответствующие объекты предназначены исключительно для размещения транспортных средств.

Закон 315-ФЗ в качестве признака машино-мест и помещений указывает на их описание в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете. При этом пункт 1 статьи 130 ГК РФ не содержит такого признака применительно к зданиям, земельным участкам, объектам незавершенного строительства. На наш взгляд, объективные основания для такой дифференциации отсутствуют.

Машино-места отличаются от помещений тем, что помещение, в отличие от машино-места, отвечает критерию изолированности, то есть полностью ограничено строительными конструкциями, и представляет собой часть внутреннего объема здания.4 Интересным является вопрос, возможна ли конвертация (превращение) помещения в машино-место и обратно. Подпункт в) пункта 6) ст. 5 Закона 315-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что помещение может быть преобразовано в машино-место.

В ГСК РФ содержится понятие парковки (парковочного места), под которым понимается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21) ст. 1 ГСК РФ в редакции Закона 315-ФЗ).

В отличие от машино-места, парковочное место не названо в ГК РФ в качестве объекта недвижимости. В некоторых случаях суды признают мосты объектами недвижимости – сооружениями.5 Таким образом, в подмостовом пространстве такого сооружения (моста) могут располагаться как парковочные, так и машино-места.

3. Границы машино-места и пределы права собственности на него

В соответствии с п. п. д), е) ст. 5 Закона 315-ФЗ границы машино-места закрепляются его создателем или правообладателем путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). По желанию создателя или правообладателя машино-места характерные точки границ машино-места могут быть закреплены специальными метками. Минэкономразвития России определило максимальный (6,2м х 3,6м) и минимальный (5,3м х 2,5 м) размер машино-места.6

Из этого можно сделать вывод, что машино-место не является, в отличие от помещения, частью объема здания (сооружения), а представляет собой часть поверхности здания (сооружения). В связи с этим возникает вопрос о пространственных пределах права собственности на машино-место. Распространяется ли право собственности в отношении машино-места на все пространство, расположенное над машино-местом, – прямоугольником, нарисованным краской на цокольном этаже здания? Может ли владелец здания, на полу цокольного этажа которого располагаются машино-места, уменьшить пространство, расположенное над машино-местами, создав «второй потолок» для организации еще одного ряда машино-мест, без согласия собственников машино-мест, расположенных на нижнем уровне (на полу цокольного этажа)?

4. Соотношение объектов недвижимости здания – помещения – машино-места по действующему законодательству

4.1. Как говорилось выше, машино-места не являются помещениями. В соответствии с п. п. в) п. 6) ст. 5 Закона 315-ФЗ если границы машино-места полностью или частично совпадают с границами помещения, это является основанием для приостановления государственной регистрации права собственности на данное машино-место.

Минэкономразвития России делает из этого положения вывод о том, что в случае формирования машино-мест на базе нежилого помещения подземной части автостоянки одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все машино-места, формируемые в таком помещении, само помещение должно быть снято с кадастрового учета и должно быть зарегистрировано прекращение прав на данное помещение.7
Следуя такой логике, можно прийти к выводу о том, что если машино-места формируются на базе одного из помещений, которое является самостоятельным объектом права собственности и расположено в здании, то право собственности на это помещение прекращается и само помещение прекращает свое существование в качестве объекта права собственности. Вместо этого, появляются машино-места как самостоятельные объекты права собственности и объекты недвижимости.

После такого преобразования одного из помещений здания в машино-места, в здании оказывается три вида объектов недвижимости  (объектов права собственности)

• помещения
• машино-места
• общее имущество здания.

В случае если абсолютно все помещения в здании, являющиеся объектом права собственности, преобразованы в машино-места, сняты с кадастрового учета и право собственности на них прекращено, возникает ситуация, когда в здании имеется только «общее имущество» и машино-места, а помещения и здание как объекты права собственности не существуют.

4.2. Если машино-места формируются не на базе помещения, а на базе нежилого здания, которое является самостоятельным объектом права собственности, то прекращается ли при этом право собственности на здание в целом и прекращается ли его кадастровый учет или же здание и машино-места будут сосуществовать как объекты права собственности?

В соответствии с п. п. в) п. 6) ст. 5 Закона 315-ФЗ если границы машино-места полностью или частично совпадают с границами помещения, это является основанием для приостановления регистрации собственности на данное машино-место. Таким образом, пересечение или наложение границ  здания и машино-места не является основанием для приостановления регистрации собственности на это машино-место. Из этого можно сделать вывод о том, что регистрация собственности на одно или несколько машино-мест, формируемых на базе здания, а не помещения возможна и при сохранении в ЕГРН здания как объекта права собственности.

Таким образом, возможна ситуация, когда в ЕГРН зарегистрирована в одно и то же время собственность на здание и на машино-места, сформированные в данном здании. Здание и машино-места могут оказаться в собственности разных лиц, поскольку являются самостоятельными объектами гражданского оборота и права собственности. Аналогичная ситуация возможна в случае формирования машино-мест на базе сооружения, представляющего самостоятельный объект недвижимости и права собственности.

4.3. Обе приведенные выше ситуации не очень хорошо вписываются в существующую в настоящее время в России систему регулирования поэтажной собственности.

В первом приведенном выше случае (п. 4.1. настоящей статьи) машино-места сосуществуют с помещениями в одном здании. Остается открытым вопрос о том, имеет ли собственник такого машино-места долю в праве собственности на общее имущество этого здания и каков размер его доли.

Действующее правовое регулирование предполагает, что общее имущество здания находится в общей долевой собственности собственников всех помещений, расположенных в здании. Причем, доля в праве собственности собственника каждого помещения пропорциональна площади этого помещения.8

аконодательство не наделяет собственников машино-мест долей в праве собственности на общее имущество здания, в котором эти машино-места расположены. С учетом того, что машино-места – самостоятельные объекты права собственности, они могут принадлежать тем лицам, которые никогда не были и не будут собственниками помещений в том здании, в котором расположены машино-места.

Имеют ли такие собственники машино-мест, не владеющие помещениями в здании, долю в праве собственности на общее имущество здания? При буквальном толковании действующего законодательства на этот вопрос нужно ответить отрицательно, поскольку машино-место не является помещением. Это, однако, приведет к несправедливому результату, поскольку с собственников машино-мест будет полностью снято бремя содержания общего имущества того здания, в котором расположены машино-места.

Полагаем, что за собственниками машино-мест нужно признавать долю в праве собственности на общее имущество и возлагать на них, как и на собственников помещений в этом здании, бремя содержания общего имущества здания.

Данный вывод можно вывести из положений Закона 315-ФЗ:

(1) из п. п. б) п. 2) ст. 5 Закона 315-ФЗ следует, что если помещение в здании согласно проектной документации предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании,  то в кадастр недвижимости в отношении такого помещения вносятся сведения о его вспомогательном использовании. Таким образом, помещение общего пользования в здании обслуживает не только остальные (самостоятельные) помещения, но и машино-места;
(2) в п. п. 2) ст. 4 Закона 315-ФЗ указано, что разрешение на реконструкцию многоквартирного дома может быть выдано в случае, если общее собрание собственников помещений и машино-мест такого дома приняло решение о проведении реконструкции. Следовательно, собственники  машино-мест участвуют в общем собрании собственников многоквартирного дома и обладают долей в праве собственности на его общее имущество.

Сложнее вопрос о том, какой размер доли в праве собственности на общее имущество здания принадлежит  каждому собственнику машино-места. Правильно ли будет определять эту долю пропорционально площади машино-места (в квадратных метрах), точно также, как определяется размер доли, принадлежащей собственникам помещений? Очевидно, что с точки зрения потребительской ценности, квадратные метры помещения это не то же самое, что квадратные метры машино-места.

В случае если машино-места сформированы на базе одного из помещений здания, предлагаем определять размер доли в общем имуществе следующим образом. Совокупная доля в праве собственности на общее имущество собственников всех машино-мест, образованных на базе помещения, пропорциональна площади этого помещения. Доля каждого собственника машино-места пропорциональна размеру (площади) его машино-места. При этом, в результате конвертации одного или нескольких помещений в здании в машино-места соотношение долей в праве собственности на общее имущество собственников помещений/машино-мест в здании не изменится.

Представляет интерес случай, когда машино-место сформировано не на базе помещения в здании, а на кровле здания. Каким образом будет определяться размер доли в праве собственности на общее имущество, принадлежащей собственнику такого машино-места?

Если последовательно все помещения в здании будут превращены в машино-места, то в отношении здания возникнет квази-поэтажная собственность: объектом права собственности будут машино-места, находящиеся в единоличной собственности, и общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников машино-мест.

Во второй приведенной ситуации (п. 4.2. настоящей статьи) машино-места формируются на базе здания, являющегося самостоятельным объектом права собственности. Если мы признаем, что при этом собственник здания не утрачивает собственность на него при продаже машино-мест, то возникает «вещно-правовая матрешка»: объект, находящийся в единоличной собственности одного лица (машино-место), полностью входит в состав другого объекта, находящегося в собственности иного лица. Данная модель сопряжена со сложными спорами об обеспечении доступа к «вложенному» объекту через объект, в состав которого он входит. Установление сервитута в данном случае, на наш взгляд, может еще больше запутать ситуацию, в то же время в судебной практике встречаются судебные акты об установлении подобных сервитутов.9

С учетом этого, более справедливым является подход, при котором собственник здания, формируя на его базе машино-места и отчуждая их в собственность третьих лиц, соглашается с тем, что он постепенно, продавая машино-места, передает контроль над зданием в пользу покупателей машино-мест. В момент, когда все машино-места сформированы и распроданы, контроль над зданием полностью переходит к собственникам машино-мест, а предыдущий собственник здания полностью утрачивает этот контроль. Остается только подобрать надлежащую правовую модель для такого решения, используя действующее законодательство, или сформировав судебную практику, или введя соответствующее законодательное регулирование.  

В соответствии с п. п. б) п. 2) ст. 5 Закона 315-ФЗ если помещение в здании согласно проектной документации предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании,  то в кадастр недвижимости в отношении такого помещения вносятся сведения о том, что это помещение вспомогательного использования. Таким образом, возможна ситуация, когда в здании существуют (учтены в кадастре):

• машино-места
• помещения вспомогательного использования, предназначенные для обслуживания машино-мест.

Если при формировании на базе здания машино-мест будет производиться кадастровый учет помещений, предназначенных для обслуживания машино-мест, в качестве вспомогательных помещений, это в какой-то мере может снизить остроту проблемы.

5. «Земельные права» собственников машино-мест

Машино-места, закрепленные Законом 315-ФЗ в качестве самостоятельных объектов права собственности, не очень удачно вписываются в сложившуюся в действующем законодательстве систему «земельный участок» — «здание» — «помещения в здании».

Во-первых, статья 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»)10 позволяет без торгов приватизировать землю или взять ее в долгосрочную аренду или собственникам здания, или собственникам помещения в здании (ст. 39.20 ЗК РФ). Собственникам машино-мест не предоставляется такого права. Таким образом, в случае если в нежилом здании одно из самостоятельных помещений преобразовано в машино-места и снято с кадастрового учета, ни собственник ранее существовавшего помещения, ни собственники машино-мест не будут участвовать в приватизации (получении в аренду) земельного участка под зданием. В случае формирования машино-места на кровле здания собственник такого машино-места также не участвует в приобретении прав на землю. Земельный участок приобретут собственники оставшихся помещений в аренду или общую долевую собственность. Машино-места окажутся «оторванными» от земельного участка.
В случае если собственники помещений в нежилом здании выкупили земельный участок в общую долевую собственность, а потом собственник одного из помещений преобразовал его в машино-места или машино-места сформированы на кровле здания, то что будет происходить с общей долевой собственностью на земельный участок?

Во-вторых, при буквальном толковании ст. 39.20 ЗК РФ можно прийти к выводу, что приобрести земельный участок без торгов невозможно под зданием, в котором отсутствуют помещения и сформированы только машино-места.  

В-третьих, в соответствии с жилищным законодательством земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который не был сформирован до 01.03.2005, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в момент формирования и кадастрового учета данного участка.11 При буквальном толковании данной нормы следует прийти к выводу, что собственники машино-мест, расположенных в многоквартирном доме,  не становятся участниками общей долевой собственности на земельный участок даже в случае, если они приобрели право собственности на машино-места до формирования и кадастрового учета участка.

6. Выводы

На основе проведенного исследования можно прийти к выводу, что положения  Закона 315-ФЗ, касающиеся машино-мест, к сожалению, не очень хорошо встраиваются в существующую систему правового регулирования, определяющую соотношение таких объектов недвижимости, как земельный участок, здание и помещение. Скорее всего, на практике возникнут серьезные проблемы при применении данных положений. В настоящей статье обозначены возможные пути решения лишь некоторых из таких проблем.